Jak prodat nemovitost s hypotékou a ušetřit na sankci?

Člověk míní, život mění. A tak někdy potřebujete prodat i nemovitost, za kterou jste ještě nesplatili hypotéku. Stěhování do většího, rozvod, finanční problémy nebo přesun za prací jsou klasickými okolnostmi, kvůli kterým obvykle klienti chtějí prodat nemovitost zatíženou hypotékou.

Pokud jste se dostali do obdobné situace, je dobré vědět, jak se s ní vypořádat a vyváznout z ní co možná nejlépe. Dnes vám na konkrétním příběhu ukážu postup, jak jsem Mirkovi a Janě pomohl nejen prodat jejich dům zatížený hypotékou, ale také ušetřit 240 000 korun na sankci za předčasné splacení hypotéky.

Jana s Mirkem si v roce 2013 společně pořídili dům, na jehož koupi a rekonstrukci si vzali hypotéku ve výši 3,2 milionu korun s fixací úrokové sazby na 5 let. Teď se ale rozešli a ani jeden z nich neměl dostatečné příjmy na to, aby sám financoval hypotéku na pořízený dům. Rozhodli se proto pro prodej, který chtěli realizovat pochopitelně co nejdříve. Podal jsem jim v této věci pomocnou ruku a začali jsme situaci okamžitě řešit.

3 varianty předčasného splacení hypotéky

• Předčasné splacení hypotéky kupujícím
  Výhoda: Kupující může využít vlastní zdroje nebo hypotéku z jiné banky.
  Nevýhoda: Za předčasné splacení hypotéky mimo období skončení fixace úrokové sazby* uděluje banka sankci.
• Převzetí hypotéky kupujícím
  Výhoda: Nejjednodušší způsob řešení situace bez sankce.
  Nevýhoda: Komplikované vyhledání kupujícího, který musí přistoupit na původní úvěrové podmínky včetně úrokové sazby, fixace, délky splatnosti a výše splátek.
• Vyřízení nové hypotéky kupujícím u stejné banky
  Výhoda: Kupující si vyjedná výhodnější a individuální podmínky.
  Nevýhoda: Banka může stále požadovat sankci (nebo její část) za předčasné splacení původní hypotéky.

*Vysvětlivky: Fixace úrokové sazby je období, po které banka garantuje úrokovou sazbu. Běžně se využívá fixace v rozmezí 1 až 5 let. Na konci fixace je možné hypotéku bez jakékoliv sankce částečně nebo celkově splatit, refinancovat nebo měnit parametry stávající hypotéky.

Žádost o předčasné splacení hypotéky

Dříve než jsme začali se samotným prodejem, požádali jsme banku o souhlas s předčasným splacením hypotéky a také o vyčíslení aktuálního zůstatku k předem stanovenému termínu. Potřebovali jsme mít svolení a také vědět, jaké budou celkové výdaje na doplacení hypotéky včetně všech poplatků.

Banka zaslala souhlas, ve kterém požadovala částku 3,5 milionu korun. Sankce z této částky činila 410 000 korun (tedy 5 % z doplacené částky za každý rok do konce fixace).

Ačkoliv tedy byla původní půjčka ve výši 3,2 milionu a Mirek s Janou ji řádně spláceli, kvůli sankci se dostali na částku 3,5 milionu korun. Po přičtení dalších nákladů (provize a také čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí) jsme se pak dostali na částku, která již přesahovala reálnou prodejní cenu domu stanovenou na 3,5 milionu korun.

Mirek a Jana byli v situaci, kdy potřebovali rychle prodat. Žádný zájemce o jejich dům však neměl zájem o převzetí hypotéky či vyřízení nové u stejné banky. Zatím jsme ani neobdrželi nabídku, která by respektovala prodejní cenu domu.

Žádost o odpuštění sankce

Rozhodli jsme se proto apelovat na banku a po předchozím osobním jednání jsme požádali o odpuštění sankce. V žádosti jsme popsali životní situaci Mirka a Jany. Po několika dnech nám však z banky dorazilo zamítavé stanovisko. Při následné osobní schůzce jsme zjistili, že obdobných žádostí o odpuštění sankce do banky chodí spousta a banka nedovede sama posoudit, zda jsou uvedené okolnosti pravdivé.

Podali jsme tedy žádost o odpuštění sankce ještě jednou, tentokrát lépe připraveni. K žádosti jsme doložili příjmy a výdaje Mirka a Jany a také sepsali čestné prohlášení s ověřenými podpisy o tom, že nežijí ve společné domácnosti. Zároveň jsme dodali i mé písemné stanovisko k aktuálnímu průběhu prodeje, kdy nejvyšší nabídka na koupi byla ve výši 3,2 milionu korun. V žádosti jsme opět upozornili na situaci, kdy vzhledem k rozchodu a ekonomické situaci Mirka a Jany narůstá riziko porušování úvěrových podmínek.

Tentokrát jsme již byli úspěšní. Banka snížila sankci o 240 000 korun, tedy o více než polovinu. Po snížení tak banka požadovala namísto původních 3,5 milionu korun částku 3,26 milionu korun.

Jak probíhal prodej a úhrada kupní ceny

Podařilo se nám nakonec najít zájemce, který akceptoval kupní cenu ve výši 3,5 milionu korun a koupi hradil z vlastních zdrojů. Celou kupní cenu tedy kupující zaslal do advokátní úschovy, odkud byla bance uhrazena požadovaná částka. Následně se banka vzdala zástavního práva a nemovitost byla bez omezení přepsána na kupujícího.

V úschově byla ponechána částka odpovídající čtyřprocentní dani z nabytí nemovitých věcí, která byla po podání daňového přiznání uhrazena přímo na účet finančního úřadu. Zůstatek prostředků putoval na účty prodávajících.

Mirek a Jana se tedy zbavili hypotéky a každý z nich mohl jít svou vlastní cestou. Je tedy jasné, že to jde. Stačí jen chtít a něco pro to udělat.

Na téma jak prodat co nejvýhodněji nemovitost jsem napsal ebook, který si můžete zdarma stáhnout zde.